2.1.1 Arealer til byudvikling

Der skal skabes sammenhængende byområder med klare grænser mellem by og land. Nye arealudlæg skal udlægges i umiddelbar tilknytning til eksisterende byer og tages i brug indefra og udefter. Der skal ved valg af konkrete byvækstområder tages hensyn til landbrugsejendommenes arronderingsforhold, så der i videst muligt omfang undgås indgreb i en i forvejen hensigtsmæssig arrondering af landbrugsejendomme.

Afgrænsning af landsbyer skal finde sted på baggrund af samlede overvejelser om landsbyens karakter, landsbyens struktur og mulige udvikling.

Arealudlæg til fremtidig byzone, afgrænsning af landsbyer samt eventuelle perspektivområder er vist på kort.

Arealudlæg til nye byområder skal fastsættes ud fra nærmere overvejelser om omfanget af den forventede byudvikling i den kommende planperiode på 12 år. Da Trekantområdet har stor rummelighed til både boliger og erhverv, er den samlede rummelighed til byudvikling som udgangspunktet fastholdt.

Ved udlæg af nye arealer til byudvikling skal der bl.a. redegøres for afvejningen mellem byvækstinteresser, jordbrugsinteresser, grundvandsinteresser og klimatilpasningsinteresser. For at nå klimamålene, vil Trekantområdets virkemidler til grøn omstilling vægte højt i den planmæssige afvejning, herunder f.eks. fortætning og genbrug af eksisterende bygningsmasse.  Arealer, der er udpeget til råstofgraveområde og råstofinteresseområde efter gældende råstofplan, kan ikke bruges før råstofressourcen er udnyttet, eller der er truffet anden afgørelse efter råstofplanen.

For at styrke lokalsamfundene og de mindre landsbyer, gives der mulighed for en begrænset tilvækst i boliger, hvor placering af enkelte nye boliger sker som huludfyldning eller på en måde, der understøtter strukturen. Der skal sikres en klar grænse mellem land og by, og spredt bebyggelse i det åbne land skal undgås. 

Kommuneplanens rækkefølgebestemmelser skal sikre, at byvæksten sker inde fra eksisterende by og udad. Helhedsplanlægning skal sikre, at byerne til stadighed fremtræder som sammenhængende enheder.

Kommunerne vil i nogle sammenhænge have brug for at pege på perspektivområder, der angiver, i hvilken retning byudviklingen forventes at ske på længere sigt end 12 år. Det kan være til bolig- og erhvervsformål eller til ferie- og fritidsanlæg.

Frem mod 2030 sætter Kommunalbestyrelsen for Haderslev Kommune vækst og velfærd – og sammenhængen mellem de to, højt på dagsordenen. Der arbejdes med tre sammenhængende vækstspor: Uddannelse, bosætning og arbejdspladser. Ambitionen er, at der i 2030 skal være 250 flere i uddannelse, 500 flere indbyggere og 1.000 flere arbejdspladser. Allerede i 2025 skal der være +100 borgere.

Som afsæt for denne del af kommuneplanrevisionen, er der udarbejdet en boliganalyse, (maj 2024) 

Baggrunden er ønsket om at kvalificere indholdet af kommuneplanen, så planlægningen strategisk kan understøtte Kommunalbestyrelsens vækstambition. Med afsæt i boliganalysens anbefalinger er der udarbejdet et forslag til nye arealudlæg til boligformål samt en række ændringer af gældende rammeområder i forslag til Kommuneplan 2025-2037. Disse ændringer beskrives for hver enkelt by i baggrundsnotatet (Redegørelse for byvækst)

Haderslev, Vojens og Gram er forskellige når det kommer til boligsammensætning og de kvaliteter, som byerne hver især kan tilbyde.

Vojens 

Vojens er hverdagsbyen centralt beliggende i kommunen og kommunens stationsby. En bosætnings by som tilbyder skole, indkøbsmuligheder, fritidsfaciliteter mv. Den fremtidige udvikling af Vojens har afsæt i Den strategiske udviklingsplan for Vojens

Planlægningen skal understøtte udvikling af de tre byområder Rådhuscenteret, Stationsområdet og Hal-område, smat Østergade/Vestergade som forbindelsen imellem disse. Byen. Herudover er det et fokus at give mulighed for fortætning og byomdannelse langs Vestergade og Østergade.

Med det nye forsvarsforlig forventes flere arbejdspladser på Flyvestation Skrydstrup, hvilket kan argumentere for et øget boligpotentiale i byen, som ligger udover den fremskrivning der alene baseres på den bagudrettede byggeaktivitet.

Der udlægges derfor et nyt rammeområde til boligformål på 20,5 ha (11.10.BO.28). Området er tidligere kommuneplanlagt og omfattet af gældende lokalplan Nr. 21, Haderslev, Boligområde Billund VI. Arealet er i kraft af lokalplanen overført til byzone, hvorved der ikke er tale om egentligt udlæg af nye byzonearealer.

Gram

Gram er den nære, naturskønne slotsby, med et initiativrigt lokalsamfund, der på få år har formået at vende byens identitet og give byen et attraktivt omdømme.

Den velbevarede historiske bygningsmasse og struktur i Gram udgør et væsentligt potentiale, og byudviklingen skal derfor knyttes tæt til Grams kvaliteter indenfor den byggede kulturarv og omgivende landskaber. Derfor er et vigtigt fokus, at ny byvækst placeres på arealer, der ud fra disse parametre er bedst egnede,

Der er potentiale for at tiltrække nye borgere til Gram via udstykningsmuligheder til nye boliger, evt. suppleret med rækkehuse med en attraktiv beliggenhed i forhold til både byen, slottet og naturen.

Den forventede boligudbygning og befolkningsprognosen kan ikke begrunde ny udlæg i Gram. Nye arealer til boliger bør derfor udlægges via en omfordeling af eksisterende uudnyttede boligrammeområder eller  igennem byomdannelse.

Der er potentiale for omdannelse af eksisterende, ældre parcelhusområder og arbejde med en strategisk fortætning.

Med kommuneplan 2025-2037 foretages en omfordeling indenfor de gældende rammeområder 12.10.BO.01 og 12.10.BO.03, så der reelt bliver mulighed for boligudbygning de steder i byen, hvor der er efterspørgsel og konkrete henvendelser. Herudover fastlægges et perspektivområde omkring Lundekobbel, som angiver at byens fremtidige udviklingsretning vil ske i den nordøstlige del af byen.

Haderslev

Haderslev er kommunens hovedby, og vækstbyen i kommunen. Byen tilbyder både handelsliv og kultur- og fritidsoplevelser. Der er flere igangværende byomdannelsesprojekter nær den historiske bymidte (f.eks. Jomfrustien, sygehuset og havnen), som er med til at løfte byen og bidrager med nye, attraktivt beliggende etageboliger.

I perioden 2016-2024 har befolkningstallet i Haderslev og Starup tilsammen været stigende. I den kommunale befolkningsprognose forventes en stigning frem mod 2035. Der vurderes plads til nye udlæg. I Haderslev by og det er hensigten at give byen en afrunding i forhold til nye barmarksprojekter, tilpasset landskabets karakter.

Som led i en langsigtet planlægning, der rækker ud over den 12-årige planperiode, er der udpeget perspektivarealer til fremtidig boligudvikling. Herudover udlægges perspektivområde på i alt 44,7 ha, som omfatter den langsigtede omdannelse af Erhverv Øst til Blandet byområde samt en fremtidig helhedsplanlægning for Favrdalen

Redegørelse for nye arealudlæg til fremtidig byzone i kystnærhedszonen

Landskabet omkring Haderslev og Starup har potentiale for at udvikle sig med nye skov- og naturområder, der kan starte nye rekreative sammenhænge mellem de to byer, og binde landskabet sammen på tværs.

Landskabets struktur og elementer skal medvirke til at definere afgrænsninger og skabe en naturlig overgang mellem byområder og det omkringliggende landskab.

Som en del af forudsætningen for kommuneplanrevisionen er der udarbejdet en strategisk boliganalyse (maj 2024), der konkluderer at den største vækst og efterspørgsel på boliger er i Haderslev by, herunder især Starup som et attraktivt lokalsamfund. Det er her behovet for boligarealer er størst, og det er vanskeligt at udvikle byerne uden at inddrage arealer i kystnærhedszonen.

Byomdannelse og byfortætning er et fokus i kommunens største udviklingsprojekter, som realiseringen af masterplanen for Jomfrustien, den fortsatte udvikling af havnearealerne samt nye boligprojekter ved omdannelse af det tidligere rådhus, den tidligere Hertug Hans skole og ikke mindst det tidligere sygehus.

Det vurderes dog fortsat et behov for at supplere kommuneplanens nuværende restrummelighed.

I overensstemmelse med princippet om at udbygge byerne indefra og ud, i tilknytning til eksisterende bysamfund indeholder kommuneplanen forslag til nye arealudlæg til fremtidig byzone i Starup. Byen er som forstad til Haderslev et attraktivt bysamfund i vækst, og med afsæt i strategisk boliganalyse for Haderlsev Kommune (maj 2024) vurderes der fortsat et potentiale for boligudbygning og behov for nye arealudlæg.

Byudvikling i Starup er begrænsede, idet bydelen er omgivet med arealer af betydelig natur- og landskabsmæssige værdier.

Som en del af kommuneplanens forudsætning, er der lavet en analyse af de bynære landskaber omkring Haderslev tunneldal, herunder Haderslev og Starup. 

Landskabet omkring Starup er kendetegnet ved et bølget terræn der flere steder brydes af gennemgående dalstrukturer, ligesom der findes flere små søer og vådområder i terrænlavningerne, der lokalt skaber store terrænvariationer. Særligt i den nordlige del af området, omkring Starup Hede og Humlegårdsbæk samt omkring den markante erosionsdal øst for Starup er landskabet kendetegnet ved naturområder i form af enge og overdrev. Mod syd er landskabet generelt kendetegnet ved dyrkede marker på den bølgede moræneflade. Landskabets værdier knytter sig især til dalstrukturerne øst og vest for Starup, samt til fjordstrækningen, der rummer flere naturkvaliteter i form af brede strandenge, små vige og mindre hedeområder. Landskabet vurderes at være særligt sårbart over for tiltag, der slører relationen til kysten mod nord, både visuelt og fysisk. Derudover vurderes landskabet af være sårbart over for tiltag, som slører fornemmelsen af byerne som selvstændige enheder, og der bør således være opmærksomhed på at både Haderslev, Starup og Vandling fortsat kan opleves som selvstændige enheder.

Omkring Starup er der potentiale for at indkapsle byen i natur, og herved skabe en sammenhængende grøn korridor omkring byen. Det vurderes, at de nye udlæg af arealer til byzone er i overensstemmelse med principperne for planlægningen i kystnærhedszonen. Herudover udlægges et nyt rammeområde indenfor eksisterende byzone, i den nordlige del af Vojens.

For de arealer, hvor der er drikkevandsinteresser, er der redegjort nærmere for grundvandsforholdene i denne redegørelse

Nyt boligområde - Lunding Møllevej

I overensstemmelse med princippet om at udbygge byerne indefra og ud, i tilknytning til eksisterende bysamfund, idet der tages udgangspunkt i at en del af det nye arealudlæg er omfattet af gældende rammeområde 10.15.BO.04.

Det vurderes muligt at indpasse et nyt boligormåde i den østlige del af Starup på den højtliggende moræneflade, der naturligt afgrænses afLunding Møllevej mod øst, af byen mod vest og sydvrst samt af det markante terrænfald mod nord, hvor der også findes beskyttede naturtyper. Det vurderes, at der med denne afgrænsning skabes en naturlig afrunding af byen mod det åbne land.

Området er beliggende indenfor bevaringsværdige landskaber På grund af terrænforhold og den tilbagetrukne placering, syd for Aarøsund landevej, hvor der er eksisterende bevoksning, vurderes den visuelle påvirkning af kystlandskabet at være begrænset.

I rammeområdet fastlægges bestemmelser om, at nye anlæg bør etableres med hensyn til landskabets karakter, og der skal ske en landskabelig tilpasning af ønskede projekter, så som ny bebyggelse og tilhørende infrastruktur.

Nyt boligområde - Starup Skolevej

I forhold til kystnærhedszonen vurderes der ikke at være en påvirkning af kystlandskabet at være begrænset, idet arealet ligger landværts eksisterende bebyggelse i den sydlige del af Starup og der ikke er visuel kontakt til Haderslev Fjord.

I forbindelse med efterfølgende lokalplanlægning og kommende skovrejsningsprojekter bør der være et særligt fokus på at få skabt en naturlig afrunding af byen mod vest, ed enten at benytte de eksisterende strukturer i form af læhegn eller tilføre nye, grønne strukturer i landskabet ved F.eks. Skovrejsning.

Arealet omfatter ikke bevaringsværdige landskaber.
I rammeområdets bestemmelser fastlægges samme bestemmelser for omfang af ny bebyggelse som svarer til byggeriet i nabobebyggelsen, herunder en maksimal bygningshøjde på 8,5 m.

Udvidelse af eksisterende rammeområde til offentlige formål

Starup Idrætsforening har ønsker om at udvide det eksisterende anlæg med nye boldbaner. Der foreslås derfor en udvidelse af det eksisterende rammeområde 10.15.OF.01 Område til offentlige formål Starup Skolevej. I forhold til kystnærhedszonen vurderes der ikke at være en påvirkning af kystlandskabet at være begrænset, idet arealet ligger landværts eksisterende bebyggelse i den sydlige del af Starup, og der ikke er visuel kontakt til Haderslev Fjord. Arealet omfatter ikke bevaringsværdige landskaber.

Baggrundsnotatet redegør for byvækst, herunder vurdering af tendenser og arealbehov til boligformål.

Grundvandsredegørelse for byudviklingsarealerne findes her