21-2025 Butikscenter ved Bredgade

Planforslaget har været miljøscreenet og der er truffet afgørelse efter LBK nr. 4 af 03/01/2023 om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (VVM), også kalde miljøvurderingsloven.

Samlet set vurderes planforslaget ikke at udløse krav om udarbejdelse af miljøvurdering, da det konkluderes, at planen ikke har en væsentlig påvirkning på miljøet. Den samlede konklusion på screeningen fremgår af planens afsnit om ”Miljøvurdering”.

Screeningsafgørelsen er offentliggjort samtidig med planforslaget, og afgørelsen kan findes på kommunens høringsportal Høringer og afgørelser | Haderslev Kommune

Haderslev Kommunes afgørelse kan påklages efter miljøvurderingslovens § 48, stk. 1, jf. planlovens § 58, stk. 1, nr. 3. Klagevejledning fremgår af afgørelsen.

Ifølge planlovens § 11 e, stk. 4 skal kommuneplanens retningslinjer om områder til butiksformål ledsages af en redegørelse, som skal indeholde

1. En vurdering af omfanget af den eksisterende detailhandel.
2. En vurdering af behovet for yderligere detailhandel.
3. En vurdering af sammenhængen med målene for detailhandelsstrukturen.
4. Oplysninger om sammenhængen med målene for den kommunale hovedstruktur.
5. En angivelse af tilgængeligheden for de forskellige trafikarter.

Redegørelsen skal kun dække de ændringer af retningslinjerne, der sker med kommuneplantillægget. Redegørelsen for sammenlægningen af Føtex skal derfor dække forøgelsen af den maksimale størrelse af dagligvarebutikker fra 3.500 m² til 5.000 m² plus maksimalt 200 m² til personalerum.

1. Omfang af eksisterende detailhandel

Omfanget af den eksisterende detailhandel er beskrevet på baggrund af detailhandelsanalysen fra 2022 samt en opdatering af butiksarealerne fra 2022, der blev lavet til brug for den nye kommuneplan, der blev endeligt vedtaget i 2025. Detailhandelsanalysens omsætningstal, der er fra 2021, er fremskrevet med Danmarks Statistiks sæsonkorrigerede værdiindeks.

Antal butikker:

Ifølge detailhandelsanalysen var der i 2022 i Haderslev Kommune 73 dagligvarebutikker, 131 udvalgsvarebutikker og 27 butikker med særligt pladskrævende varer.

I Haderslev by var der 41 dagligvarebutikker, 94 udvalgsvarebutikker og 14 butikker med særligt pladskrævende varer. Heraf var der i bymidten 31 dagligvarebutikker, 70 udvalgsvarebutikker og 1 butik med særligt pladskrævende varer.

Vojens havde 12 dagligvarebutikker, 18 udvalgsvarebutikker og 5 butikker med særligt pladskrævende varer. Gram havde 7 dagligvarebutikker, 10 udvalgsvarebutikker og 1 butik med særligt pladskrævende varer.

Herudover var der uden for byerne 13 dagligvarebutikker, 9 udvalgsvarebutikker og 5 butikker med særligt pladskrævende varer.

Butiksareal:

Dagligvarebutikkernes areal var fordelt på 29.845 m² i Haderslev, 10.600 m² i Vojens og 4.915 m² i Gram.

Udvalgsvarebutikkernes areal var fordelt på 39.410 m² i Haderslev, 8.370 m² i Vojens og 3.670 m² i Gram.

I butikker med særligt pladskrævende varer var arealet fordelt på 28.085 m² i Haderslev, 10.275 m² i Vojens og 400 m² i Gram.

Uden for byerne var der et dagligvareareal på 5.015 m² og et udvalgsvareareal på 3.265 m² og et areal på 2.210 m² i butikker med særligt pladskrævende varer.

Haderslev bymidte havde ifølge opdateringen af butiksarealerne til brug for Kommuneplan 2025:

• et dagligvareareal på 21.174 m², hvoraf rammeområde 10.10.CE.09. havde 9.637 m², men som i dag er på 8.296 m², da Aldibygningen har skiftet anvendelse fra dagligvarebutik til udvalgsvarebutik med Kirppus overtagelse.
• et udvalgsvareareal på 34.975, hvoraf rammeområde 10.10.CE.09 havde 0 m², men som i dag er på 1.341 m² (se ovenfor).

Omsætning:

Omsætningen blev i detailhandelsanalysen opgjort for tre områder – Øst der inkluderede Haderslev, Midt der inkluderede Vojens, og Vest der inkluderede Gram.

Den samlede omsætning er fremskrevet til 2024 på i størrelsesordenen 2,51 mia. kr. for kommunen som helhed. Omsætningen er fordelt på ca. 1,82 mia. kr. i øst, ca. 522 mio. kr. i midt og ca. 170 mio. kr. i vest.

Fremskrevet til 2024 er dagligvareomsætningen på ca. 1,59 mia. kr. i hele kommunen og ca. 1,05 mia. kr. i øst. I vest og midt kunne dagligvareomsætningen ikke oplyses, da der var for få butikker til, at krav om anonymitet kunne overholdes. I Haderslev bymidte blev dagligvareomsætningen opgjort til ca. 570 mio. kr.

Fremskrevet til 2024 er udvalgsvareomsætningen på ca. 937 mio. kr. i hele kommunen. Udvalgsvareomsætningen i øst-området er på ca. 775 mio. kr. og er fordelt på ca. 410 mio. kr. i Haderslev bymidte, ca. 157 mio. kr. i aflastningsområdet ved Sverigesvej og ca. 210 mio. kr. i resten af Haderslev og øst-området.

Udvalgsvareomsætningen i midt og vest kunne ikke oplyses på grund af for få butikker til, at krav om anonymitet kunne overholdes.

Handelsbalancen:

Handelsbalancen (butikkernes omsætning divideret med borgernes forbrug) blev opgjort for 2021 i detailhandelsanalysen. Det vurderes, at handelsbalancen for 2021 fortsat vil give et godt billede af forholdene i 2024, da både borgernes forbrug og butikkernes omsætning har været stigende i stort set samme takt.

Handelsbalancen for 2021 blev for hele kommunen opgjort til ca. 85 % for detailhandel under ét, og var fordelt på ca. 93 % for dagligvarer og ca. 75 % for udvalgsvarer. Dagligvareomsætningen i Haderslev Kommune var således ca. 7 % lavere end det samlede dagligvareforbrug blandt borgerne, der boede i kommunen, mens udvalgsvareomsætningen var ca. 25 % lavere end de lokale borgeres forbrug.

2. Behov for detailhandelsareal

Der skal ifølge planlovens § 11 e, stk. 4, nr. 2 redegøres for behovet for udvidelse af detailhandelsarealet, men den begrænsede udvidelse af Føtex og apoteket med i alt op til ca. 885 m² dagligvareareal ligger inden for restrummeligheden til udvidelse af dagligvarearealet i den gældende kommuneplan, og derfor vil kommuneplantillægget ikke indeholder en forøgelse af den samlede ramme for dagligvarearealet. Der er dermed ikke en forøgelse af rammerne for udvidelse af dagligvarearealet at redegøre for.

3. Sammenhæng mellem mål, behov og eksisterende detailhandel

Redegørelsen skal ifølge planlovens § 11 e, stk. 4, nr. 3 indeholde en vurdering af, hvordan den foreslåede ændring af kommuneplanen hænger sammen med den eksisterende detailhandel og behovet for udvidelse af detailhandelsarealet, herunder hvilket opland der forudsættes betjent af butikkerne, som kommuneplantillægget vedrører.

• Vurderingen skal ske på baggrund af en vurdering af, hvordan detailhandlen ønskes udviklet under hensyntagen til planlovens tre ligeværdige formål i relation til detailhandelsreglerne (kapitel 2d) om at fremme et varieret butiksudbud i mindre og mellemstore byer samt i de enkelte bydele i de større byer.
• at sikre, at arealer til butiksformål udlægges, hvor der er god tilgængelighed for alle trafikarter, og så transportafstandene i forbindelse med indkøb er begrænsede.
• at der skabes gode rammer for velfungerende markeder med en effektiv butiksstruktur.

Da kommuneplantillægget udelukkende vedrører en sammenlægning af Føtex til én sammenhængende butik og en begrænset udvidelse af butiksarealet med op til 865 m², hvoraf 200 m² er til personalefaciliteter, og en mindre udvidelse af apoteket med ca. 20 m², vil kommuneplantillægget kun indebære en begrænset udvidelse af det eksisterende detailhandelsareal, som ligger inden for rammen af det, som den gældende kommuneplan i forvejen giver mulighed for.

Den beskedne størrelsesorden illustreres af, at udvidelsen af Føtex og apoteket med op til 885 m² svarer til omkring 4 % af dagligvarearealet i bymidten, ca. 3 % af dagligvarearealet i Haderslev by samt ca. 2 % af dagligvarearealet i hele kommunen.

Haderslev er kommunens hovedby, og Haderslev bymidte, som Føtex er en del af, er kommunens overordnede indkøbssted og har i kraft af sit store, brede og specialiserede vareudbud hele kommunen som opland.

Det vurderes, at ændringerne i kommuneplanen, som kommuneplantillægget indebærer, sker under hensyn til de tre formål i planlovens detailhandelsregler,

• da muligheden for en sammenlægning og begrænset udvidelse af Føtex vil styrke detailhandlen i Haderslev som mellemstor by.
• da tilgængeligheden til bymidten, herunder Føtex, generelt er god for alle trafikarter (se uddybning i afsnit om tilgængelighed).
• da kommuneplantillægget giver mulighed for at sammenlægge Føtex til en større, sammenhængende og mere effektiv butik, som er i tråd med målet om at skabe gode rammer for velfungerende markeder og en effektiv butiksstruktur.

Samlet vurderes det, at sammenlægningen og udvidelsen af Føtex, som kommuneplantillægget giver mulighed for, kun vil udgøre en beskeden udvidelse af det eksisterende dagligvareareal i bymidten, byen og oplandet, at den begrænsede udvidelse af dagligvarearealet ligger inden for de udvidelsesmuligheder, der i forvejen indgår i kommuneplanen, og at kommuneplantillægget bidrager til en udvikling i tråd med planlovens tre overordnede formål. Den beskedne størrelse af udvidelsen af dagligvarearealet kan også ses i sammenhæng med, at Aldi i Laurids Skaus Gade lukkede 2023. Butikken havde et areal på 1.341 m², som skiftede til udvalgsvareareal, da bygningerne er overtaget af Kirppu. Tilbagegangen i dagligvareareal i rammeområde 10.10.CE.09 har dermed været større end den ønskede udvidelse.

4. Sammenhæng med målene i kommuneplanen

Redegørelsen skal ifølge planlovens § 11 e, stk. 3, nr. 4, indeholde oplysning om, hvordan planlægningen tilgodeser målene for den kommunale hovedstruktur, herunder hvordan planforslaget fremmer konkurrence og et varieret butiksudbud i de mindre og mellemstore byer samt bymiljøet i de områder, der foreslås udlagt til butiksformål.

Kommuneplanens hovedstruktur og retningslinjer:

Ifølge hovedstrukturen i Kommuneplan 2025 skal bymidterne i Trekantområdet fortsat være kendetegnet ved aktivt byliv og handelsliv, og detailhandlen skal først og fremmest koncentreres i bymidterne, for at udnytte den eksisterende infrastruktur og den kollektive trafik bedst muligt samt skabe et livligt bymiljø. Haderslev er kommunen hovedby.

Det vurderes, at sammenlægningen af Føtex til én sammenhængende og større butik vil forbedre butikkens muligheder for sammen med bymidtens øvrige butikker, service, kulturtilbud mv. at betjene kunderne i Haderslev og byens opland i resten af kommunen. Kommuneplantillægget vil dermed bidrage til at styrke Haderslevs rolle som hovedby i Trekantområdet og målet om, at detailhandlen først og fremmest skal koncentreres i bymidterne og bidrage til et livligt bymiljø.

Kommuneplantillægget ligger inden for afgrænsningen af Haderslev bymidte og stemmer overens med retningslinjerne.

Påvirkning af udbuddet i de mindre og mellemstore byer:

Føtex i Haderslev havde ifølge Supermarkedshåndbogen en omsætning på 225-250 mio. kr. inkl. moms i 2024. Det vurderes at omsætningen vil være fordelt på 180-200 mio. kr. til dagligvarer og 45-50 mio. kr. til udvalgsvarer.

Det indgår i projektet for sammenlægning og udvidelse af Føtex, at den sammenlagte butik ligesom i dag indrettes med en dagligvaredel og en udvalgsvaredel men som en sammenhængende butik uden skillevægge. Der er derfor i vurderingerne af påvirkninger forudsat en fordeling af dagligvare- og udvalgsvarearealet stort set som i dag. Med det som forudsætning vurderes det, at sammenlægningen af Føtex til én sammenhængende butik og udvidelsen med ca. 865 m² vil kunne øge omsætningen med i størrelsesordenen 20 mio. kr. pr. år i dagligvareomsætningen og ca. 5 mio. kr. i udvalgsvareomsætning.

Væksten på ca. 20 mio. kr. i dagligvareomsætning vil udgøre omkring 1 % af den nuværende dagligvareomsætning i kommunen, ca. 2 % af dagligvareomsætningen i øst-området (Haderslev og lokaloplandet) og ca. 4 % af dagligvareomsætningen i Haderslev bymidte. Tallene illustrerer, at konsekvenserne for den eksisterende dagligvarehandel af sammenlægningen og udvidelsen af Føtex vil være meget begrænsede både i Haderslev og i resten af kommunen.

Det hører med til billedet, at omsætningen i Aldi, der lukkede i 2023, er kommet de omkringliggende butikker til gode. Aldi havde ifølge Supermarkeds- og kioskhåndbogen fra 2023 en omsætning på 19-25 mio. kr. inkl. moms i 2022, dvs. at tilbagegangen i de omkringliggende dagligvarebutikker, som følge af sammenlægningen og udvidelsen af Føtex, i størrelsesordenen svarer til den vækst butikkerne fik, da Aldi lukkede.

Påvirkningen af udvalgsvarehandlen vil også være af begrænset størrelse. Her udgør væksten på ca. 5 mio. kr. under 1 % af udvalgsvareomsætningen i kommunen, under 1 % i øst-området (Haderslev og lokaloplandet) og ca. 1 % af udvalgsvareomsætningen i Haderslev bymidte.

Det vurderedes derfor samlet set, at sammenlægningen og udvidelsen af Føtex i Haderslev kun vil medføre meget begrænsede konsekvenser for den eksisterende detailhandel, og at butiksudbuddet kun i meget begrænset omfang vil blive påvirket.

En mulighed, der ikke indgår i projektet for sammenlægningen og udvidelsen af Føtex vil være, at fordelingen af dagligvare- og udvalgsvarearealet i butikken ændres. I princippet vil hele butiksarealet på 5.000 m² kunne anvendes som dagligvarebutik, ligesom andelen, der udnyttes til udvalgsvarer i butikken, vil kunne øges. Det vil i sagens natur øge butikkens dagligvareomsætning og dermed øge påvirkningerne af den eksisterende dagligvarehandel, hvis alle 5.000 m² blev udnyttet til dagligvarer, men som nævnt tidligere i afsnit 4, så ligger det samlede dagligvareareal inkl. udvidelsen inden for kommuneplanens gældende ramme for dagligvarearealet i rammeområde 10.10.CE.09. Da udvidelsen af Føtex sker inden for kommuneplanens gældende ramme for dagligvarearealet vil en fuld udnyttelse af de 5.000 m² butiksareal til dagligvarer ikke medføre større konsekvenser for den eksisterende dagligvarehandel, end hvis den gældende ramme blev udnyttet af andre dagligvarebutikker.

Påvirkning af bymiljøet:

Kommuneplantillægget vil ikke påvirke bymiljøet, da retningslinjer og rammer for bebyggelsens ydre og de ubebyggede arealer ikke ændres sammenlignet med den gældende kommuneplan.

5. Tilgængelighed

Føtex i Haderslev er beliggende inden for den afgrænsede bymidte på kanten af den centrale og tætte bykerne. Der er generelt god tilgængelighed til Føtex for alle trafikarter.

Føtex er placeret ud til Bredgade, som er en af de primære indfaldsveje til bymidten. Fra Bredgade er der via et t-kryds med venstresvingbane fra nord og højre svingbane fra syd god adgang til området for biler, herunder tilkørsel med varer. Fra adgangsvejen har kunderne i bil adgang til et større antal parkeringspladser, der er placeret mellem centerbygningen og Bredgade.

Varetilkørslen sker til centerbygningens bagside og er adskilt fra de områder, hvor der kunderne færdes til fods, dvs. uden at lastbiler og sættevogne skal bakke, hvor der er fodgængere.

Umiddelbart nord for butikscentret er der et velbetjent busstoppested ved begge sider af Bredgade. Fra busstoppestederne til indgangen til centret er der ca. 150 m.

Der er fortov og cykelsti langs begge sider af Bredgade. Cykelstien strækker sig hele vejen gennem Haderslev fra nord til det tætte byområde og gågadeområderne ved Storegade. Fodgængere kan krydse Bredgade via fodgængerovergangen i det signalregulerede kryds mellem Bredgade og Laurids Skaus Gade, hvorfra der er ca. 100 m til centerbygningens indgang.

Redegørelse for butiksrammer i henhold til kommuneplanramme 

I kommuneplanramme 10.10.CE.09 er detailhandel opdelt i maksimale butiksstørrelser for de dagligvarer og udvalgsvarer, som både gælder for de enkelte butikker samt indenfor hele kommuneplanrammen, og som er opgjort i Kommuneplan 2025 for Haderslev Kommune. Den maksimale ramme for de enkelte butikker er på 3.500 m² for dagligvarer og 2.000 m² for udvalgsvarer. Derudover er det maksimale butiksareal indenfor hele arealområdet 11.450 m² fordelt med 10.250 m² på dagligvarer og 1.200 m² på udvalgsvarer, jf. den gældende rammetekst.  

Det samlede butiksareal i rammeområde 10.10.CE.09 er ved kortlægningen i Kommuneplan 2025 opgjort til 9.637 m², som var fordelt på til 9.637 m² i dagligvarebutikker og 0 m² i udvalgsvarebutikker. Efter Kirpus’ overtagelse af den tidligere Aldi-bygning inden for rammeområdet—en bygning, der ifølge BBR har et etageareal på 1.341 m²—er anvendelsen ændret fra dagligvarebutik til udvalgsvarebutik. Det forudsættes derfor, at dagligvarearealet i rammeområdet i dag udgør 8.296 m², mens udvalgsvarearealet udgør 1.341 m². 

Dermed er der en restrummelighed til udvidelse af detailhandelsarealet i rammeområde 10.10.CE.09 på i alt 1.813 m² fordelt på 1.954 m² i dagligvarebutikker samt en i øjeblikket beskeden overudnyttelse af udvalgsvarearealet på 141 m². Da udvidelsen af dagligvarearealet i Føtex holder sig inden for den maksimale ramme for dagligvarehandel i rammeområde 10.10.CE.09, vurderes det kun nødvendigt at forhøje kommuneplanens maksimale butiksstørrelse for dagligvarebutikker. Det er derfor ikke nødvendigt at ændre den samlede ramme for dagligvarearealet i området.

Med vedtagelsen af tillægget justeres følgende emner i kommuneplanens hovedstruktur

Retningslinje 2.3.1 Detailhandelsområde

• Der tilføjes supplerende notat vedr. arealregnskab for kommuneplanramme 10.10.CE.09

Miljøvurdering

Habitatscreening

Der er foretaget en foreløbig vurdering i henhold til EU-habitatdirektivet og til bekendtgørelse om administration af planloven i forbindelse med internationale naturbeskyttelsesområder samt beskyttelse af visse arter (bek. 1383 af 23. nov. 2016). Ifølge EU-habitatdirektivet er en række dyre- og plantearter strengt beskyttede, og en plan kan ikke vedtages, hvis der sker væsentlig negativ påvirkning af Natura 2000-områder eller arter på habitatdirektivets bilag IV.

Det vurderes, at projektets aktiviteter ikke vil medføre væsentlig negativ påvirkning af Natura 2000-områder. Nærmeste Natura 2000-område er N92 Pamhule Skov og Stevning Dam, som omfatter habitatområde H81 og fuglebeskyttelsesområde F59. Der er ca. 4,2 km. fra planområdet til Natura 2000-området.

Det vurderes, at projektets aktiviteter ikke vil medføre væsentlig negativ påvirkning af levesteder og bestande af danske bilag IV-arter, idet kommuneplantillægget kun giver mulighed for sammenlægning af butikker inden for rammerne af den eksisterende centerbygning. Detaljeret kendskab til de enkelte arters forekomst i området haves dog ikke.

Vandrammedirektivet- screening

Der er foretaget en foreløbig vurdering af lokalplantillægget i forhold til EU’s vandrammedirektiv, jf. bekendtgørelse om indsatsprogrammer for vandområdedistrikter (bek. nr. 1669 af 8. december 2025 ), § 8. Bekendtgørelsen har til formål at sikre, at fastsatte miljømål for overfladevand og grundvand ikke forringes som følge af planlægning eller konkrete projekter.

Det vurderes, at kommuneplantillægget ikke vil medføre en forringelse af tilstanden for vandforekomster. Der er ingen overfladevandforekomster inden for plan område, og planens indhold vurderes ikke at påvirke nærliggende overfladevandområder.

Det dybe grundvand er i henhold til gældende tilstandsvurdering klassificeret i god kemisk og kvantitativ tilstand. Kommuneplantillægget giver alene mulighed for sammenlægning og udvidelse af eksisterende detailhandel inden for et allerede byudviklet område og medfører ikke nye aktiviteter, der kan indebære øget risiko for forurening eller påvirkning af grundvandsforholdene.

På denne baggrund vurderes kommuneplantillægget ikke at være i strid med målsætningerne i vandrammedirektivet eller indsatsbekendtgørelsens § 8.